Fiscalidad inmobiliaria en España: Guía para no residentes y consejos para optimizar tus inversiones

Fiscalidad inmobiliaria en España: Guía para no residentes y consejos para optimizar tus inversiones

España es un destino popular para los inversores inmobiliarios, tanto por su atractivo clima como por sus oportunidades financieras. Sin embargo, antes de embarcarse en la compra de una propiedad o invertir en bienes raíces, es esencial comprender el marco fiscal aplicable, especialmente para los no residentes. 

Se considera residente en España a una persona física cuando:

• Reside en España 183 días o más durante el año.
• Tiene el centro de sus intereses vitales en España.

En caso contrario, se considera no residente si no se cumplen estas condiciones.

Propiedad para uso personal

Si el inmueble situado en territorio español no está alquilado, deberá declararse como imputación de rentas. Se trata de rentas imputadas por la propiedad de un inmueble desocupado. La Agencia Tributaria considera que cualquier inmueble que no sea vivienda habitual genera una renta potencial (como el alquiler), por lo que se imputan rentas al propietario de una vivienda, aunque esté vacía.

La renta a declarar será del 2% del valor catastral del inmueble, que podrás encontrar en tu recibo del IBI, si este valor no ha sido revisado en los últimos 10 años (en caso contrario, podrás aplicar el 1,1%).

El tipo impositivo aplicable es del 24%. Para los residentes de la Unión Europea, Noruega o Islandia, es del 19%.

El impuesto debe declararse una vez al año mediante el modelo 210 de la Agencia Tributaria para el año natural siguiente al ejercicio económico correspondiente.

Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR)

Si eres no residente y alquilas un inmueble en España, estás sujeto al Impuesto sobre la Renta de No Residentes (IRNR). Este impuesto se aplica a las rentas generadas por el alquiler de bienes inmuebles. La tasa actual es del 19% para los residentes de la Unión Europea y del 24% para los de fuera de la UE. Sin embargo, los residentes de la UE pueden deducir ciertos gastos relacionados con la gestión del inmueble (mantenimiento, reparaciones, etc.), lo que no es posible para los no residentes de la UE.

Desde 2024, la declaración de la renta se realiza una vez al año mediante el modelo 210 de la Agencia Tributaria.

Si eres un alquiler turístico, no olvides la tasa turística que hay que pagar una vez al semestre a la agencia tributaria de la comunidad donde se encuentre el inmueble.  

Impuesto sobre el patrimonio

En España, los residentes y no residentes deben declarar todos sus bienes si superan un determinado umbral. Este impuesto afecta a las personas con un patrimonio neto superior a 700.000 €, con variaciones en función de las comunidades autónomas (500.000 € en Cataluña por ejemplo). Los bienes inmuebles son uno de los activos sujetos a este impuesto.

El impuesto se devengará el 31 de diciembre de cada año y se referirá a los bienes que posea el contribuyente en esa fecha. Declaración con el modelo 714 de la Agencia Tributaria.

Para conocer el valor referencial de tu inmueble, puedes consultarlo en el Registro de la Propiedad. Los valores se actualizan anualmente.

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI)

El IBI es un impuesto local anual que deben pagar los propietarios de inmuebles en España. Se calcula en función del valor catastral del inmueble, que suele ser inferior al valor de mercado. Este impuesto varía de un municipio a otro, pero es imprescindible para cualquier propietario de vivienda.

Valor añadido municipal

Al vender un inmueble, los propietarios deben pagar la plusvalía municipal, un impuesto sobre el incremento del valor del terreno entre el momento de la compra y el momento de la venta. Este impuesto generalmente se calcula en función del valor catastral del terreno y el tiempo que se ha poseído la propiedad.

Impuesto sobre las Ganancias de Capital (IRPF)

Los no residentes también deben pagar impuestos sobre las ganancias obtenidas en la venta de bienes inmuebles. La tasa es del 19% para los residentes de la UE, el EEE o Suiza, y del 24% para otros no residentes. Sin embargo, pueden aplicarse algunas exenciones si las ganancias se reinvierten en una nueva residencia principal en España.

En concreto, el 3% del precio de venta es retenido por el comprador, con la obligación de pagarlo a la Agencia Tributaria en nombre del vendedor. A continuación, el vendedor debe hacer una declaración complementaria para pagar o solicitar la devolución del impuesto sobre las ganancias obtenidas.

Consejos para optimizar tu fiscalidad

La fiscalidad inmobiliaria en España puede parecer compleja, pero también ofrece oportunidades. Es recomendable que trabajes con un abogado especializado o asesor fiscal para optimizar tus rendimientos y reducir los costos fiscales. Por ejemplo, para los residentes de la UE, deducir los gastos relacionados con el alquiler puede reducir significativamente la carga fiscal.

En conclusión

Comprender la fiscalidad de la propiedad en España es esencial para administrar sus inversiones de manera efectiva. Tanto si eres residente como no residente, los asesores de I-VEO Synergy están aquí para ayudarte a planificar tus impuestos para optimizar tus ingresos y sacar el máximo partido a tu inversión inmobiliaria.