Formalità e tasse da prevedere dopo l’acquisto o la vendita di un immobile in Spagna
Una volta firmato l’atto di vendita davanti a un notaio, sono necessari alcuni passaggi successivi, come il pagamento delle tasse, il deposito del documento nei registri pubblici o la notifica del cambio di proprietà.
Tasse e imposte
Un residente spagnolo che vende il proprio immobile a un prezzo superiore a quello di acquisto dovrà pagare l’IRPF. L’Agenzia delle Entrate considera la vendita di un immobile come una plusvalenza, che deve essere inclusa nella dichiarazione dei redditi. La percentuale di IRPF da pagare dipende dall’ammontare della plusvalenza, con un’aliquota massima del 23% per una plusvalenza superiore a 50.000€.
Un’altra imposta da pagare è la plusvalia municipal, ovvero l’imposta sull’aumento di valore dei terreni urbani. Questa imposta deve essere pagata presso il municipio in cui si trova l’immobile. La percentuale dipende dal valore dell’immobile e viene calcolata in base al riferimento catastale e al periodo di manutenzione dell’immobile. Ogni comune stabilisce le proprie aliquote, trattandosi di un’imposta comunale. Una sentenza della Corte Costituzionale del luglio 2018, confermata dalla Corte di Cassazione, ha annullato l’obbligo dei contribuenti di pagare questa tassa in caso di vendita in perdita, ma può ancora essere richiesta in caso di plusvalenze.
D’altra parte, l’acquirente deve anche pagare alcune tasse. Ha 30 giorni lavorativi dalla data della firma dell’atto per pagarle. Se la vendita riguarda una nuova proprietà e se si tratta della prima vendita da parte del costruttore, è necessario pagare l’IVA. L’attuale aliquota IVA per l’acquisto di abitazioni è pari al 10% del prezzo di acquisto, mentre per gli alloggi sociali è del 4%.
Se l’immobile è di seconda mano, l’acquirente dovrà pagare l’imposta di trasferimento ( tra l’8% e il 10%, a seconda delle Comunità Autonome), calcolata sul prezzo di acquisto o sul valore fiscale determinato dall’Agenzia delle Entrate.
Infine, l’acquirente dovrà pagare l’imposta di bollo. Questa percentuale varia dallo 0,4% allo 0,75% a seconda dell’importo dichiarato.
Oltre a queste imposte, possono essere applicate altre tasse, come la registrazione del terreno, le spese di gestione, la valutazione della proprietà e altri costi legati alla transazione.
Presentazione del documento ai Registri Pubblici
Una volta pagata l’imposta, una copia dell’atto di vendita viene presentata al Catasto per la registrazione. Questa operazione può essere effettuata dal notaio o di persona. L’acquirente registra l’immobile a suo nome e riceve una copia dell’atto con la prova del pagamento delle tasse e del cambio di nome.
I seguenti documenti devono essere presentati al registro:
- Copia autenticata dell’atto notarile.
- Prova del pagamento della tassa corrispondente.
- L’ultima ricevuta fiscale immobiliare (IBI).
Il registro effettua i controlli necessari e la registrazione richiede circa tre settimane.
Le spese notarili sono a carico dell’acquirente. Questo include l’atto di vendita e, nel caso di una richiesta di mutuo, l’acquirente deve pagare anche entrambi gli atti, oltre alle spese di valutazione dell’immobile.
Cambio di proprietà
- Trasferire a tuo nome le utenze come acqua, elettricità, gas e altri servizi relativi all’immobile. In caso di vendita diretta da parte di un costruttore, assicurati che ti fornisca i certificati necessari per l’abbonamento ai servizi di acqua, elettricità e gas.
- Contatta il presidente o l’amministratore del condominio per identificarti come nuovo proprietario, informalo della situazione attuale e fornisci un indirizzo per eventuali notifiche.
- Conserva tutti gli atti originali, i documenti, gli attestati di prestazione energetica, le fatture, le ricevute e le garanzie relative all’acquisto, perché potrebbero essere necessari se decidessi di vendere l’immobile.
- Controlla l’atto di proprietà aggiornato presso il catasto. Riceverai la conferma della modifica della tua residenza principale entro sei mesi.
