Fiscalité Immobilière en Espagne : Guide pour les Non-Résidents et Conseils pour Optimiser Vos Investissements

Fiscalité Immobilière en Espagne : Guide pour les Non-Résidents et Conseils pour Optimiser Vos Investissements

L'Espagne est une destination prisée par les investisseurs immobiliers, tant pour son climat attrayant que pour ses opportunités financières. Cependant, avant de se lancer dans l'achat d'une propriété ou d'investir dans l'immobilier, il est essentiel de comprendre le cadre fiscal applicable, en particulier pour les non-résidents. 

Une personne physique est considérée comme résidente en Espagne lorsque :

• Elle réside en Espagne 183 jours ou plus au cours de l'année.
• Elle a le centre de ses intérêts vitaux en Espagne.

Dans le cas contraire, elle est considérée comme non-résidente si ces conditions ne sont pas remplies.

Bien immobilier à usage personnel

Si le bien immobilier situé sur le territoire espagnol n'est pas loué, il doit être déclaré au titre de l'imputation de revenus. Il s'agit d'un revenu imputé pour la détention d'un bien immobilier inoccupé. L'Agencia Tributaria considère que tout bien immobilier qui n'est pas une résidence principale génère un revenu potentiel (comme un loyer), c'est pourquoi un revenu est imputé au propriétaire d'une habitation, même si celle-ci est vide.

Le revenu à déclarer sera de 2 % de la valeur cadastrale du bien, que vous pouvez trouver sur votre reçu de l'IBI, si cette valeur n'a pas été révisée au cours des 10 dernières années (sinon, vous pouvez appliquer 1,1 %).

Le taux d'imposition applicable est de 24 %. Pour les résidents de l'Union européenne, de Norvège ou d'Islande, il est de 19 %.

L'impôt doit être déclaré une fois par an en utilisant le modèle 210 de l'Agencia Tributaria pour l'année civile suivant l'exercice concerné.

Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR)

Si vous êtes non-résident et louez une propriété en Espagne, vous êtes soumis à l'Impôt sur le Revenu des Non-Résidents (IRNR). Cet impôt s'applique aux revenus générés par la location de biens immobiliers. Le taux actuel est de 19 % pour les résidents de l'Union européenne et de 24 % pour ceux hors UE. Toutefois, les résidents de l'UE peuvent déduire certains frais liés à la gestion de la propriété (entretien, réparations, etc.), ce qui n'est pas possible pour les non-résidents hors UE.

La déclaration d’impôt se fait depuis 2024 une fois par année en utilisant le modèle 210 de l’Agencia Tributaria.

Si vous faites de la location touristique, n'oubliez pas la taxe touristique à payer une fois par semestre à l'agence fiscale de la communauté où se situe le bien immeuble.  

Impôt sur la Fortune

En Espagne, les résidents et les non-résidents doivent déclarer l'ensemble de leur patrimoine s'il dépasse un certain seuil. Cet impôt concerne les personnes ayant un patrimoine net supérieur à 700 000 €, avec des variations selon les communautés autonomes (500 000 € en Catalogne par exemple). Les biens immobiliers font partie des actifs soumis à cet impôt.

L'impôt sera exigible le 31 décembre de chaque année et concernera le patrimoine dont le contribuable est titulaire à cette date. Déclaration avec le modèle 714 de l’Agencia Tributaria.

Pour savoir la valeur référentielle de votre bien immobilier vous pouvez la consulter au Cadastre. Les valeurs sont actualisées chaque année.

Impôt sur les Biens Immobiliers (IBI)

L'IBI est un impôt local annuel que les propriétaires de biens immobiliers en Espagne doivent payer. Il est calculé en fonction de la valeur cadastrale du bien, qui est souvent inférieure à la valeur marchande. Cet impôt varie d'une municipalité à l'autre, mais il est incontournable pour tout propriétaire.

Plus-value Municipale

Lors de la vente d'une propriété, les propriétaires doivent s'acquitter de la plus-value municipale, un impôt sur l'augmentation de la valeur du terrain entre le moment de l'achat et celui de la vente. Cet impôt est généralement calculé en fonction de la valeur cadastrale du terrain et de la durée de possession de la propriété.

Impôt sur les Gains en Capital (IRPF)

Les non-résidents doivent également payer des impôts sur les gains réalisés lors de la vente de biens immobiliers. Le taux est de 19 % pour les résidents de l'UE, de l'EEE ou de la Suisse, et de 24 % pour les autres non-résidents. Cependant, certaines exonérations peuvent s'appliquer si les gains sont réinvestis dans une nouvelle résidence principale en Espagne.

Concrètement, 3 % du prix de vente sont retenus par l'acheteur, avec l'obligation de les verser à l'Agencia Tributaria au nom du vendeur. Le vendeur doit ensuite faire une déclaration complémentaire pour payer ou demander le remboursement de l'impôt sur les gains réalisés.

Conseils pour Optimiser votre Fiscalité

La fiscalité immobilière en Espagne peut sembler complexe, mais elle offre également des opportunités. Il est recommandé de travailler avec un avocat ou un conseiller fiscal spécialisé pour optimiser vos déclarations et réduire les coûts fiscaux. Par exemple, pour les résidents de l'UE, la déduction des frais liés à la location peut considérablement alléger la charge fiscale.

En conclusion

Bien comprendre la fiscalité immobilière en Espagne est essentiel pour gérer efficacement vos investissements. Que vous soyez résident ou non-résident, les conseillers d'I-VEO Synergy sont là pour vous aider à planifier votre fiscalité afin d'optimiser vos revenus et de tirer le meilleur parti de votre investissement immobilier.