Formalitäten und Steuern, die beim Kauf oder Verkauf einer Immobilie in Spanien zu beachten sind
Nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags vor einem Notar sind bestimmte weitere Schritte erforderlich, wie die Zahlung der Steuern, die Eintragung des Dokuments in die öffentlichen Register oder die Meldung des Eigentümerwechsels.
Steuern und Gebühren
Ein in Spanien ansässiger Bürger, der seine Immobilie zu einem Preis verkauft, der über dem Kaufpreis liegt, muss die IRPF (IRPF) zahlen. Die Steuerbehörde betrachtet den Verkauf einer Immobilie als einen Kapitalgewinn, der in der Steuererklärung angegeben werden muss. Der Prozentsatz der zu zahlenden IRPF hängt von der Höhe des Kapitalgewinns ab, mit einem Höchstsatz von 23% für einen Kapitalgewinn von mehr als 50.000 €.
Eine weitere Steuer, die Sie zahlen müssen, ist die plusvalia municipal, die Steuer auf den Wertzuwachs von städtischen Grundstücken. Diese Steuer muss bei dem Rathaus gezahlt werden, in dem sich die Immobilie befindet. Der Prozentsatz hängt vom Wert der Immobilie ab und wird nach der Katasterreferenz und der Dauer der Instandhaltung der Immobilie berechnet. Jede Gemeinde legt ihre eigenen Sätze fest, da es sich um eine Gemeindesteuer handelt. Ein Urteil des Verfassungsgerichts vom Juli 2018, das vom Obersten Gerichtshof bestätigt wurde, hob die Verpflichtung der Steuerzahler zur Zahlung dieser Steuer im Falle eines Verkaufs mit Verlust auf, kann aber im Falle von Kapitalgewinnen weiterhin verlangt werden.
Auf der anderen Seite muss der Käufer auch bestimmte Steuern zahlen. Er hat 30 Arbeitstage ab dem Datum der Unterzeichnung der Urkunde Zeit, diese zu zahlen. Wenn der Verkauf eine neue Immobilie betrifft und es sich um den ersten Verkauf durch den Bauträger handelt, wird die Mehrwertsteuer (IVA) fällig. Der derzeitige Mehrwertsteuersatz für den Kauf von Wohnungen beträgt 10 % des Kaufpreises, während er für Sozialwohnungen 4 % beträgt.
Wenn es sich um eine Gebrauchtimmobilie handelt, muss der Käufer die Grunderwerbssteuer zahlen ( zwischen 8% und 10%, je nach Autonomer Gemeinschaft), die auf den Kaufpreis oder den von der Steuerbehörde ermittelten Steuerwert berechnet wird.
Schließlich muss der Käufer die Stempelsteuer bezahlen. Dieser Prozentsatz variiert zwischen 0,4 % und 0,75 %, je nach dem angegebenen Betrag.
Zusätzlich zu diesen Steuern können weitere Gebühren anfallen, wie z.B. Grundbucheintragung, Verwaltungsgebühren, Immobilienbewertung und andere transaktionsbezogene Kosten.
Einreichung des Dokuments bei den öffentlichen Registern
Sobald die Steuer gezahlt wurde, wird eine Kopie des Kaufvertrags dem Grundbuchamt zur Registrierung vorgelegt. Dies kann durch den Notar oder persönlich geschehen. Der Käufer trägt die Immobilie auf seinen Namen ein und erhält eine Kopie der Urkunde mit dem Nachweis der Zahlung der Steuern und der Namensänderung.
Die folgenden Dokumente müssen bei der Registratur eingereicht werden:
- Beglaubigte Kopie der notariellen Urkunde.
- Nachweis über die Zahlung der entsprechenden Steuer.
- Der letzte Grundsteuerbescheid (IBI).
Das Register führt die erforderlichen Prüfungen durch und die Registrierung dauert etwa drei Wochen.
Die Notargebühren sind vom Käufer zu zahlen. Dazu gehören die Kaufurkunde und im Falle eines Hypothekenantrags muss der Käufer auch beide Urkunden sowie die Gebühren für die Schätzung der Immobilie bezahlen.
Wechsel des Eigentümers
- Übertragen Sie Versorgungsleistungen wie Wasser, Strom, Gas und andere Dienstleistungen im Zusammenhang mit der Immobilie auf Ihren Namen. Im Falle eines Direktverkaufs durch einen Bauträger stellen Sie sicher, dass dieser Ihnen die erforderlichen Bescheinigungen für den Bezug von Wasser-, Strom- und Gasdienstleistungen aushändigt.
- Wenden Sie sich an den Präsidenten oder Verwalter der Wohnanlage, um sich als neuer Eigentümer auszuweisen, ihn über die aktuelle Situation zu informieren und eine Adresse für eventuelle Benachrichtigungen anzugeben.
- Bewahren Sie alle Original-Urkunden, Dokumente, Energieausweise, Rechnungen, Quittungen und Garantien im Zusammenhang mit Ihrem Kauf auf, da Sie diese möglicherweise benötigen, wenn Sie die Immobilie verkaufen möchten.
- Prüfen Sie die aktualisierte Eigentumsurkunde beim Grundbuchamt. Sie erhalten innerhalb von sechs Monaten eine Bestätigung über die Änderung Ihres Hauptwohnsitzes.
